“TSO-DNL Active Property” im Test – Gesamturteil: Sehr gut

Kapitalfluss-Simulationsmodelle lassen eine Rendite vor Steuern von etwa 11,2% erwarten, wobei die Downside-Volatilität (Schwankungsbreite der Negativabweichungen vom Durchschnittswert) bei 3,4% liegt. Die Ratingagentur Scope Ratings geht davon aus, dass bei 97,5% aller Investments eine Rendite von mindestens 4,4% erzielt wird. Der Vermögensanlage "TSO-DNL-DNL Active Property, LP" wird seitens der Ratingagentur ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Rendite und Risiko bescheinigt, was in der Bewertung "AAIF" seinen Ausdruck findet. Vorab erhalten Anleger eine Vorzugsrendite von 8,00 % pro Jahr und haben Aussicht auf insgesamt 15-20 % pro Jahr, so das Verkaufsprospekt.

Um potentielle Risiken so gering wie möglich zu halten, werden die Investitionen nicht direkt, sondern mittelbar über im Besitz der Beteiligungsgesellschaft befindliche Objektgesellschaften getätigt. Zu diesem Zweck hält die Gesellschaft Mehrheitsbeteiligungen an zumindest drei Tochterunternehmen (Ebene 1.) Diese Tochtergesellschaften halten ihrerseits Mehrheitsbeteiligungen an jenen Objektgesellschaften (Ebene 2), welche die Investments durchführen. Im Gesellschaftsvertrag detailliert formulierte Anforderungen an zukünftige Investitionsvorhaben stellen sicher, dass diese Projekte stets in einem exakt definierten Rahmen stattfinden. TSO-DNL investiert selbst erhebliche finanzielle Mittel, um das Immobilienportfolio mit einer den Anforderungen entsprechenden Eigenkapitalbasis auszustatten. Dadurch grenzt sich die Gesellschaft von reinen Produkt- oder Leistungsanbietern ab, welche in der Regel kein finanzielles Engagement eingehen. Die finanzielle Beteiligung der Gesellschaft an den Investments stellt überdies sicher, dass TSO-DNL an einem wirtschaftlichen Erfolg der Immobilienprojekte ein unmittelbares Interesse hat. Vor dem Kauf eines Objektes wird seitens der Beteiligungsgesellschaft im Rahmen eines professionellen Asset Managements ein umfassendes Ertrags-/Risikoprofil erstellt, in welchem sämtliche Faktoren, welche eine nachhaltige Wertentwicklung fördern oder diese hemmen könnten, ermittelt und nach ihrer Wertigkeit gewichtet werden. Nicht zuletzt aufgrund der Anwendung dieses Vorsichtsprinzip erwirtschafteten bis jetzt alle Investitionsprojekte von TSO-DNL einen Kapitalüberschuss. Die Investoren aus Deutschland werden - in Zusammenarbeit mit TSO - durch die DNL Real Invest AG beraten und betreut. Die DNL AG verfügt in diesem Bereich über jahrelange Erfahrung.

Die Angebotslaufzeit von 10 Jahren kann zwar für eine Immobilienbeteiligung als kurzfristig bezeichnet werden, dies entspricht auch der Strategie der Gesellschaft, auf ein kurz- bis mittelfristiges Halten der Objekte zu setzen, ist aber für den Anleger dennoch einer eher langfristig ausgerichtete Anlageoption. Da gut ausgestattete Immobilien in sehr guter Lage - und nur solche werden in das Immobilienportfolio von TSO-DNL aufgenommen - grundsätzlich hoch fungibel sind, also leicht und schnell veräußert werden können, fließt das investierte Kapital schnell zurück, auch kann die Anlagestrategie auf diese Weise stets zeitnah an die aktuelle Marktsituation angepasst werden. Vorteil: Ein Engagement ist bereits ab 15.000 Euro möglich, was für ein Immobilieninvestment eine vergleichsweise geringe Summe darstellt.

Bei Zeichnung fallen leider 5 % Agio an. Im Hinblick auf die zu erwartete Rendite jedoch akzeptabel. Laut Kaufvertrag enthält die Beteiligung Kosten für Errichtung, Sanierung und Entwicklung der Immobilien. Diese Aufwendungen schränken zwar den potenziellen Ertragshorizont ein, aufgrund der durch Sanierungs- und Umbaumaßnahmen erreichten höheren Werthaltigkeit der Objekte wird dieser Effekt jedoch mehr als kompensiert.

Die Informationen, welche über das Unternehmen und seine Anlagestrategie zur Verfügung gestellt werden, sind informativ und strukturiert aufbereitet. Selektive Auswahl der Investitionen sowie bestandsoptimierende Maßnahmen ermöglichen eine vergleichsweise hohe Rendite. Möglichen Risiken wird im Rahmen eines professionellen Asset Managements wirksam begegnet. Im Prospekt, welches jedem Interessenten zur Verfügung steht, wird der Anleger über sämtliche Vertragsbedingungen, Chancen und Risiken detailliert in Kenntnis gesetzt, mögliche Szenarien, welche den Anleger betreffen könnten, werden anschaulich erklärt. Im juristisch professionell gestalteten, aber trotzdem verständlich formulierten Gesellschaftsvertrag sind sämtliche Kosten transparent aufgelistet und eindeutig dargestellt. Eine Abschrift dieses Gesellschaftsvertrages ist im Anlegerprospekt enthalten.